Americký trh s nemovitostmi prochází v roce 2025 historickým zvratem. Dlouholeté pravidlo, že nové domy jsou dražší než ty stávající, přestalo platit. Data ukazují překvapivou anomálii, kdy mediánová cena nově postaveného domu klesla pod cenu starší nemovitosti.
- Mediánová cena novostavby: $402 000
- Mediánová cena staršího domu: $435 000
Rozdíl činí více než $33 000 ve prospěch novostaveb. Tento fenomén je výsledkem unikátní kombinace faktorů, které formovaly trh v posledních několika letech, v čele s takzvaným efektem „zamknutých hypoték“ (lock-in effect).
Hlavní příčina: Efekt uzamčených hypoték a omezená nabídka
Jádro problému spočívá ve struktuře amerického hypotečního financování. Většina Američanů využívá hypotéky s fixní úrokovou sazbou na velmi dlouhou dobu, typicky 30 let. Během pandemických let 2020–2021, kdy byly úrokové sazby na historických minimech, si miliony domácností zajistily financování s úrokem kolem 2–3 %.
Dnes se však sazby pohybují mezi 6–7 %. Pro majitele nemovitosti s „levnou“ hypotékou je tak prodej a následná koupě jiného domu finančně nevýhodná. Museli by se vzdát svého nízkého úroku a novou nemovitost financovat s více než dvojnásobnou sazbou, což by dramaticky navýšilo jejich měsíční splátky.
Tato situace vede k logickému důsledku: majitelé nemovitostí raději neprodávají. Nabídka starších domů na trhu je proto extrémně nízká. Malý počet dostupných nemovitostí pak vlivem poptávky udržuje jejich ceny na vysoké úrovni, navzdory celkovému ochlazení trhu.
Tlak developerů jako klíčový faktor
Zatímco trh se staršími domy stagnuje, developeři čelí opačnému problému. Mají postavené nebo rozestavěné projekty, které potřebují prodat, aby si zajistili cash flow a mohli financovat další činnost. Nemohou si dovolit čekat, až se situace na trhu zlepší.
Aby přilákali kupující, kteří čelí vysokým úrokovým sazbám, sahají k agresivním prodejním strategiím. Nabízejí plošné slevy, přispívají na náklady spojené s uzavřením úvěru nebo dokonce dočasně snižují úrokovou sazbu hypotéky (tzv. rate buydowns). Díky těmto pobídkám se ceny novostaveb aktivně snižují a stávají se pro kupující dostupnější alternativou.
Proč je americký systém tak specifický?
Možnost třicetiletých fixací je dána unikátním fungováním amerického hypotečního trhu. Na rozdíl od Evropy, kde si banky hypotéky obvykle ponechávají ve svých bilancích, v USA je banky často prodávají dál. Tyto úvěry jsou sekuritizovány a prodány velkým polostátním agenturám, jako jsou Fannie Mae a Freddie Mac, které je garantují a prodávají investorům po celém světě. Tento mechanismus umožňuje rozložit riziko a nabídnout dlužníkům stabilitu v podobě dlouhodobých fixních sazeb.
Může podobný scénář nastat v České republice?
Český hypoteční trh funguje odlišně. Fixace úrokových sazeb jsou výrazně kratší, obvykle na 5, 7 nebo 10 let. To znamená, že trh se přizpůsobuje změnám sazeb mnohem rychleji, protože majitelům nemovitostí postupně končí období fixace a jsou nuceni přejít na aktuální, vyšší sazby. Efekt „uzamčení“ je zde tedy podstatně slabší a časově omezený.
Přesto lze pozorovat podobné chování v menším měřítku. Mnoho lidí s levnější hypotékou odkládá prodej nemovitosti a snaží se „přečkat“ období vysokých úroků. Pokud by se na trhu, například v Praze či Brně, sešla silná nabídka nových developerských projektů s nízkou ochotou stávajících vlastníků prodávat, mohl by se paradox levnějších novostaveb v omezené míře projevit i u nás.
Závěr
Situace ve Spojených státech je ukázkovým příkladem, jak kombinace monetární politiky a specifické struktury finančního trhu může zcela převrátit zavedené pořádky. Dlouhodobá jistota, kterou Američanům poskytují fixní hypotéky, se v prostředí rostoucích sazeb stala faktorem, který paralyzoval nabídku a otevřel prostor pro cenovou anomálii, jež byla po desetiletí nemyslitelná. Zda se jedná o dočasný výkyv, nebo nový normál, ukáže až budoucí vývoj úrokových sazeb.
